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房开企业营改增后如何纳增值税

针对房地产开发企业营改增前后，主要有以下几种需注意缴纳增值税：

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号附件2）规定：

　　 1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

　　 2）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

　　 3）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　4）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　5）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额 为销售额。

　　因此，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产企业只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是该规定仅适用于房地产公司适用11%增值税率的时候，并不适用于5%增值税率。所以，对于销售额适用什么税率对企业有利，提前进行测算是非常有必要的。

　　以上房地产老项目 ，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

营改增后，房开企业，土地成本是否可以从销售额中扣除？

答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件附件二）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让方地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　

同时需要提醒纳税人注意：　　

1）扣除政策仅适用于房产企业按照11%的增值税率缴纳增值税的情形；　　

2）必须是向政府部门支付的，非政府支付的土地价款不可以扣除；　　

3）向政府支付的土地款，应取得有效凭证，即以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证；　　

4）可扣除的只有土地价款。

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