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房地产预缴增值税如何账务处理?

答:国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

房地产企业预缴企业所得税如何处理?

企业所得税

根据31号文,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.而收入确认的金额和时间上,根据不同销售方式有所不同:

(一)一次性全额收款方式

企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现.这种方式下,预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的,企业应当确认企业所得税预计毛利.这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间,所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款.

(二)分期收款方式

企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.与一次性全额收款类似,此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入,计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款.

(三)银行按揭方式

企业应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.此种方式下与增值税基本不存在差异.

(四)委托方式

对于委托销售方式,基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入,而未考虑实际收款或合同约定.导致可能早于或晚于实际收到预收款,与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断.

从确认收入的时间上来看,31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间,其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的,应当首先在企业所得税确认计算毛利时,除上述不同销售方式的不同规定外,还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题.企业所得税确认的收入应当为不含税收入,这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额(一般计税方法)或应纳税额(简易计税方法).而在预售阶段,增值税的纳税义务尚未发生,其销售额没有确定,根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定,所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额,不能扣除预缴的增值税.

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