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个人销售不动产的税收优惠政策
答:一、营业税
个人销售房屋适用营业税税目为销售不动产,适用税率5%,计税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用.
自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税.
个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间.
自2005年6月1日起,凡同时满足以下条件的普通住房,享受税收优惠政策:
1、住宅小区建筑面积容积率-.0以上(含1.0).
2、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米);房屋面积以产权证记载的面积为准.
3、实际成交价格在同区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)
二、个人所得税
1、计税依据:以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额.
2、税率:个人转让房产适用个人所得税税率为20%.
3、个人转让自用达五年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得,免征收个人所得税.
4、个人现自有住房房产证登记的产权人为1人,在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得税收个人所得税有关问题的通知》(财税字(1999)278号)第三条的规定,全部或部分予以免税;以其他人名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,不予免税.
三、土地增值税
1、计税依据:土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额.
转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.
对纳税人转让旧房未进行评估的,根据苏地税发(1999)087号文规定:对纳税人转让旧房可按转让收入的50%至80%作为扣除项目计征土地增值税(我省执行80%),即按6%的附征率征收.
2、税率:土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目百分之五十的部分,税率为百分之三十;
(2)增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十;
(3)增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之五十;
(4)增值额超过扣除项目金额百分之二百部分,税率为百分之六十.
3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税.(《土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号)
4、对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税.
四、印花税对个人销售住宅、按"产权转移书据"税目,以合同所载金额依万分之五税率征收印花税.
五、城建税
1、计税依据:城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据.
2、城市维护建设税税率如下:
纳税人所在地在市区的,税率为7%;
纳税人所在地在县城、建制镇的,税率为5%;
纳税人所在地不在市区、县城或建制镇的,税率为1%.
六、教育费附加
以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,附加率为3%
七、地方教育附加
以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,按1%征收
什么是不动产?
所谓不动产,是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物.《担保法》92条规定,"本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物."
《物权法》第2条第2款规定:"本法所称物,包括不动产和动产.法律规定权利作为物权客体的,依照其规定."
所谓不动产,是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物.《担保法》92条规定,"本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物."
所谓动产,就是不动产之外的物,是指在性质上能够移动,并且移动不损害其经济价值的物,如电视机、书本等.
动产与不动产概念的区别主要表现在:第一,是否可以移动.动产通常可以移动,而不动产则不能移动.第二,移动是否在经济上合理.房屋等土地附着物也可能是能够移动的,但一旦移动耗资巨大,而动产通常可以移动,即使是沉重的机器设备,也可以移动,且较之于不动产其移动损耗不大.第三,是否附着土地.不动产除土地之外,其他财产如房屋、林木等都是附着于土地的,通常在空间上不可移动,若发生移动影响它的经济价值.而动产通常并不附着于土地.
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