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土地增值税清算账务处理

　　国务院各有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂

　　行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如

　　下：

　　一、交纳土地增值税的企业应在"应交税金"科目下增设"应交土地增值税"明细科

　　目进行核算。

　　二、转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，该规定计

　　算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：

　　1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记"经营税

　　金及附加"（房地产开发企业）、"经营税金"（外商投资房地产企业）、"营业税金及

　　附加"（股份制试点企业）、"营业税金"（对外经济合作企业）等科目，贷记"应交税

　　金──应交土地增值税"科目。

　　2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记"其他业

　　务支出"（工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工

　　业、农业、商业、交通、施工企业）、"其他营业支出"（金融企业）、"营业税金及

　　附加"（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、"营业税金"（对外经济合

　　作企业、外贸投资租赁、旅游企业）、"内部供应和销售支出"（运输（铁路）企业）、

　　"其他营业税金"（外商投资银行）等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科

　　目。

　　3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在"固定资产"或

　　"在建工程"、"专项工程支出"、"固定资产购建支出"等科目核算的，转让时应交纳的

　　土地增值税，借记"固定资产清理"、"在建工程"、"专项工程支出"、"固定资产购建

　　支出"等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目。

　　三、企业交纳土地增值税时，借记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记

　　"银行存款"等科目。

　　四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地

　　增值税，借记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"等科目；待该房

　　地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部

　　竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记"银行存款"等科目，

　　贷记"应交税金──应交土地增值税"科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。

　　预交土地增值税的企业，"应交税金──应交土地增值税"科目的借方余额包括预

　　交的土地增值税。

　　五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、

　　开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。

　　六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记"以

　　前年度损益调整"科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目；实际补交时，借

　　记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"等科目。1995年1月1日至本

规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。

清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

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