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土地增值税法律制度

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

考点

二 应纳税额计算

一、计税公式

增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

提示

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

二、税率

三、扣除项目

(一)新建项目具体扣除标准

【理解】 房地产开发企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除，故不允许单独再扣除;非房地产企业销售新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中，但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。

【记忆提示】 请考生按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。

注意

税收优惠：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。

四、计算步骤

(一)确定收入——题目给出

(二)确定扣除项目金额

1.取得土地使用权所支付的金额——题目给出。

2.房地产开发成本——题目给出。

3.房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确。

4.与转让房地产有关的税金——题目给出(注意印花税迷惑)。

5.计算加计扣除。

(三)确定增值额——(收入-扣除项目)

(四)确定增值额与扣除项目的比率——(增值税÷扣除项目)

(五)找税率

(六)算税额

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

考点

三 税收优惠

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

注意

因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.“居民个人”“转让住房”免征土地增值税。

考点

四 征收管理

一、土地增值税纳税清算

符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.其他。

【记忆提示】 应当进行清算的情形是纳税人的开发项目已经完全转让。

二、其他规定

1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

3.房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。