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投资商品房对外收入的确定，有着多方面的要求。首先，要根据投资的商品房的市场行情及未来增长前景以及投资成本进行估算，确定合理的现金流预期，在考虑具体市场状况、资本成本及投资金额的基础上、应分析投资回报的可能性，在投资期间应预备多少资金，以便消除影响收入的不确定性。

其次，要详细分析投资商品房销售情况，确定能够实现的净收益。了解商品房的市场售价及折扣状况，确定实际收入情况，同时要根据销售安排确定收入支付方式及其税种，以便计划投资收入。

此外，要考虑投资商品房的贷款流动性，如果投资者需要贷款，必须详细了解其那些方面的银行信贷要求，以便调整收入支出的现金流，在此基础上评估投资商品房的收益状况，进而确定外部投资收入。

另外，投资者还可以多元化收入来源，可以通过组合投资财产和金融资产的形式夯实自己的财务安全，以增强投资者的收入能力，最大化投资收入。

总的来说，要根据投资对象、投资金额、市场行情及未来发展前景、及销售情况等多方面因素确定投资商品房外部投资收入总体状况，从而顺利获取投资收益。

拓展知识：

投资者还可以利用资本公司的方式投资商品房，将商品房变现为资产，也可以借助私募基金的形式来进行投资，私募基金可以优化资金结构，更加具有本金保障，可以帮助投资者有效确保收入。