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土地分期建设核算主要包括两个阶段：筹备期和建设期。筹备期核算是指在项目筹备阶段核算出当期累计分摊的费用，按规定分摊到各期地块，并作以下意思：

一、计算筹备期累计费用。在筹备阶段，累计分摊的费用，包括筹备期的税收、水利管理、排口处理、转移安置、生态修复等费用，以及社会保障费用；

二、确定筹备期累计费用的分摊标准。根据实际项目情况，确定筹备期累计费用的分摊比例，分摊费用由当期地块和后期地块共同分担，分摊比例视地块的位置和面积等因素而定；

三、根据分摊标准确定每期地块的累计分摊费用。根据确定的分摊标准，可计算出各地块当期累计费用，以及后期地块累计费用，以方便管理和监管；

四、确定筹备期建设投资额。根据分摊标准以及当期累计分摊费用，确定筹备期建设投资额，以便进行投资安排和实施控制；

五、确定筹备期收入和支出。根据筹备期投资额和费用的支出情况，确定筹备期的收入和支出情况，计算出筹备期的投资回报率，以及筹备期项目的实现利润率。

建设期核算是指在项目建设阶段，通过计算建设项目投资内容和数量，以及投资收益情况，来确定项目建设是否具有合理性和可行性的过程。建设期的核算主要包括以下几个步骤：

一、确定建设期投资内容和数量。在确定建设期投资内容和数量时，要根据市场的实际运作情况，在保证项目建设整体质量的前提下，优化投资结构，最大限度地实现投资效益；

二、根据投资内容和数量，确定建设期投资额。确定建设期投资额要依据市场价格，确定建设期投资总额，并确定各项投资明细；

三、确定建设期收入和支出。建设期收入和支出，主要包括项目建设投资期间的货币收入、非货币收入，以及建设投资期间的货币支出和非货币支出；

四、根据投资收益情况，确定建设期投资回报率。确定建设期投资回报率，要根据实际的投资收益情况，统计出项目的投资回报率，以评价项目的合理性和可行性；

五、确定建设期实现利润率。根据建设期投资收入和支出情况，确定建设期实现利润率，以反映项目实施的盈利水平，确保项目实施的可行性和合理性。

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