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折现率是指将一段时间的现金流量以未来价值计算出来的百分比，也可以称为回报率或额外收益率。它可以帮助投资者衡量当前投资获得的未来回报。投资者使用折现率来估计一笔投资在假设条件下的未来价值，以合理的折价水平测算出未来现金流量的价值。

折现率是企业产生投资收益的关键。折现率与投资收益挂钩，越高的折现率意味着投资者受到的折扣越大，从而导致投资收益越低。折现率受到不确定性影响较大，折现率（回报）是投资者在承受不确定性的情况下，预期收益的反映。投资者要更加注意风险投资项目的折现率的变化，才能把投资的收益提高到极致。

折现率有很多类型，最常见的折现率包括国债利率，股息折现率，企业债券折现率，通货膨胀折现率和假设折现率，等等。

计算折现率的有效方法是将现金流量价值估算，比如，利用折现率估算未来的收益。常用的估算方法有未来净现值(NPV)法和内部收益率(IRR)法，用这种方法估算出的折现率可以反映投资者对投资项目的期望收益速度。

企业可以使用多种折现率，但其中最常用的折现率是经济环境折现率。这种折现率反映市场和经济环境，它主要考虑通货膨胀率，长期利率及风险因素等。根据不同的投资目标，企业可以采用适当的折现率，以获得更好的投资收益和投资安全。

拓展知识：折现率也可以用于估算房地产投资。这种折现率主要考虑到房地产业的市场情况、房地产收益和房地产价值的变动，以及投资者或购买者的风险偏好，以此来计算房地产投资项目的未来价值。