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房地产转让预收款用交增值税吗？

按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。

房地产企业收到预收款怎么缴纳土地增值税？

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。　

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

文件依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)。

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