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尾房销售的土地增值税怎么计算?

答：(一)政策依据。通知第八条关于“清算后再转让房地产的处理”的规定是：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税一般是以一个完整审批项目为单位进行清算的，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用，不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一个项目也不应分开作为两个清算单位(分期开发的项目除外)。所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让时，不能再单独作为一个清算单位清算土地增值税，也不存在以汇算清缴为名的二次清算问题。

2.简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时，不再考虑销售当期产生的税费。

3.简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时，不再考虑清算时点未进入扣除项目成本的费用(包括当时已经发生但未取得合法凭据的部分)。

(二)申报时间。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，纳税人应在取得“尾房”销售收入的次月申报。多次发生“尾房”销售行为的，应多次申报。

土地增值税两种计算方法是什么?

土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

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