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不动产经营租赁服务增值税怎么处理

答：1、一般纳税人提供不动产经营租赁服务，增值税的缴纳

（1）出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）出租其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3%

2、小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，增值税的缴纳

（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），增值税的缴纳

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）个体户出租住房，增值税的缴纳

按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

不动产经营租赁的申报与缴纳

一、纳税义务发生时间

（一）销售货物：

直接收款销售；托收承付和委托银行收款销售；赊销和分期收款销售；预收货款销售货物；委托他人代销货物。

（二）“营改增”行业，关注：

1.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

3.视同销售的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

二、纳税地点：

1.其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

2.纳税人跨县（市）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.纳税人销售不动产、租赁不动产。

三、增值税专用发票使用和管理

增值税专用发票最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关审批。最高开票限额不超过10万元的，主管税务机关不需要事前进行实地查验。

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