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房地产增值税扣除土地费用包括哪些

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

　 （一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

　 （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　 （四）与转让房地产有关的税金；

　 （五）财政部规定的其他扣除项目。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

预售款增值税核算的处理

1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：

(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;

(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;

(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

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