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1.房地产企业未扣除的处理

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、第八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。

2.项目公司受让土地开发有条件扣除

旧法规：实务中，房地产开发企业取得土地后，往往交由其设立的项目公司开发，但营改增政策只规定了房地产开发企业自身可以扣除土地价款，导致实际从事开发的项目公司不能扣除。

新法规：财税〔2016〕140号文件第八条规定，房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

变化：房地产开发企业将土地交由其设立的项目公司开发，可由项目公司按规定扣除土地价款。

注意：项目公司必须同时符合财税〔2016〕140号文件第八条规定的3项条件，否则土地价款不能扣除。

3.物业管理中水费可扣除

旧法规：物业管理不能差额扣除，但物业管理需要代收水电费等，销售额全额纳税导致税负加重。

新法规：《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

变化：物业管理服务可以扣除其对外支付的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

注意：可扣除项目仅限于水费，不包括代收的电费。

4.拆迁补偿费用可扣除

旧法规：财税〔2016〕36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。很多税务机关的政策解读都规定，不得扣除拆迁补偿费用等其他费用。

新法规：《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中的“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

变化：房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等和向其他单位或个人支付的拆迁补偿费后的余额为销售额。

注意：拆迁补偿费用应提供证明拆迁补偿费用真实性的材料。

5.劳务派遣服务可选择差额纳税

旧法规：劳务派遣服务不能差额扣除，但劳务派遣公司需要支付劳务派遣人员工资、福利等，销售额全额纳税导致税负加重。

新法规：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第一条规定，一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

因此，小规模纳税人提供劳务派遣服务，也可以选择差额纳税，并按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

变化：劳务派遣服务可以选择差额纳税，并按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

注意：选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

(作者单位：北京市国税局)