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房地产开发转让不动产增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税务征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第七条规定明确，第二条计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 根据上述规定，工业企业转让土地，计算土地增值税时土地的评估增值部分不能扣除。 转让旧房不是按房屋原值也不是按余值扣除。计算增值额时，可扣除旧房的评估价格；没有评估价格的，可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除金额，均不能取得的，税务机关可以核定征收。

哪些情形下房地产企业应当缴纳土地增值税？

国家土地增值税暂行条例规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。近几年来，国家税务总局、各省市税务机关对土地增值税税收政策逐步予以明确和规范对这一问题区分不同情形作了明确。

1.房地产销售应缴土地增值税。

2.转让在建工程缴纳土地增值税。

3.视同销售缴纳土地增值税。

4.售后回租缴纳土地增值税。

5.公共设施有偿转让缴纳土地增值税。

6.房地产评估增值发生权属转让的缴纳土地增值税。

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