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营改增后土地增值税计税依据

营改增后，根据相关规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。由于房地产一般纳税人销售自行开发项目增值税销项税计算有其特殊性，因此需进一步说明如下：

一般计税方法下，销售开发项目的销项税额，不是按照含税销售收入换算为不含税，乘以规定税率计算，而是根据当期含税销售额扣除对应土地成本（出让金和拆迁补偿）后的余额计算不含税收入，然后计算销项税，那么在确认土地增值税销售额时，应按销售全额扣除增值税差额确定应税收入。计算公式如下：

土地增值税销售额=含税收入-销项税额

上式中的含税销售额是指清算项目含税销售全额，不扣除土地成本；销项税额是指本项目合计计算的销项税额，不含税是销售全额换算然后乘适用税率计算的金额。对此，2016年第70号明确，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。老项目营改增前的收入缴纳了营业税的收入，按照含税收入确定；营改增以后缴纳增值税的收入，按照不含税收入确定。

营改增后预征土地增值税预收收入确认

需要注意的是，预交土地增值税的收入确定，按规定预收房款应按规定的预征率缴纳土地增值税，在营改增后，预收房款按规定要预交增值税，那么预征土地增值税的预售收入怎么确定呢？原则上也是不含税收入，但是由于是预售其不含税收入的确定是按照预售收入扣除应预缴的增值税计算的。根据2016年第70号，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按规定可以按照下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

一般计税应预交增值税税款=预收款/（1+11%）*3%

简易计税应预交增值税税款=预收款/（1+5%）*3%

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