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投资性房地产减值准备借贷是指，企业从金融机构获得贷款，以抵抗投资性房地产面临的减值风险。换言之，当投资性房地产的价格低于应付贷款余额时，减值借贷可以提供近期的资金，以抵消减值的影响并保护贷款债权人的权益。

减值借贷是一种信用风险险，是将投资性房地产价值低于贷款金额的风险转移到贷款债权人身上。这种贷款在交易时可能需要贷款债权人担保，以保证贷款债权人的权益。此外，可能还需要抵押投资性房地产以及贷款收息和返还本金的归还能力，以及投资者提供资产所有权的证明。

从运作的角度来看，减值借贷的过程通常包括以下几个步骤：（1）办理贷款，（2）选择投资性房地产，（3）应用减值借贷条款，（4）审批贷款并办理房地产交易，（5）签署贷款协议并签署土地所有权文件，（6）监督投资性房地产金融交易，（7）回收贷款本金和回报利息。

投资性房地产减值准备借贷是一种有效的风险管理工具，有助于减少投资者承担的风险，同时可以提高投资性房地产收益率。但是，投资者也需要注意，减值借贷也有一定的风险，比如不可预见的因素可能导致价格波动，影响投资回报。而且，该类贷款的利率通常要比其他类型的贷款高得多，因此投资者需要积极管理贷款，以免增加成本。

拓展知识：在投资性房地产减值准备借贷交易中，贷款债权人通常还可以利用余下的资金进行多元化投资，以增加投资者的收益。此外，金融机构可以根据投资性房地产市场情况，对贷款期限、贷款金额及贷款年利率等进行合理的调整，以便满足投资者的不同需求。