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土地作价投资如何确定成本

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

（一）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

（二）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

土地作价投资如何确定成本

问：A房地产公司2012年通过招拍挂方式取得土地一宗，并取得土地出让金票据，金额5000万元。受资金限制，本公司决定与他人合作开发。A公司以该宗土地作价6000万元，与B公司成立C房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，该宗土地所规划开发项目销售完毕。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地应以原始价值5000万元作为土地清算成本，C公司认为该宗土地是由投资方作价投资来的，应以6000万元计入土地使用权成本。很显然，土地成本相差1000万元将直接影响清算税额，C公司到底该如何处理？

答：从企业所得税的角度看，A公司以土地作价入股所发生的非货币性资产交换应视同销售，销售额为6000万元，资产溢价1000万元要计入应纳税所得额。相对应的是，C公司企业所得税计税成本应当按照对价6000万元计算确定，不存在异议。但土地增值税的处理有既定的原则，是否可以按照6000万元计入土地增值税扣除项目尚需具体分析。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文第一条暂免征收土地增值税的规定。

由于A房地产公司以土地作价入股发生在财税[2006]21号文发布之后，且在投资入股环节A房地产开发公司就应当按照6000万元计算缴纳土地增值税。相应受让方开发后销售，其土地成本应当按6000万元扣除。但如果是在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。

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