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房租及贷款利息怎么抵个税

答：一、扣除方法

在国际经验中，关于住房贷款利息与租金的扣除方法至少有三种：

一是标准扣除。就是把住房贷款利息、住房租金与其他一些扣除项目“打包”，制定一个统一的标准额度，比如每个纳税人一年可以扣除2万元。纳税人不需要分项申报，节省征税成本，简单易行。

二是分项扣除，也称为列举扣除。分项制定扣除标准或限额，纳税人按允许扣除的项目分项申报，通常需要逐项举证（凭证）才能扣除。

三是同时制定标准扣除与分项扣除的办法，由纳税人自行选择。纳税人根据自己的具体情况，选择一种对自己有利的方法。

美国，在特朗普税改以后，提高了标准扣除的额度，2018年单身的标准扣除，从6359美元/年提高到为12000美金/年，而夫妻合并申报，从12000美元/年提高到 24000美元。而分项扣除，税法允许的扣除项目包括：医疗费用、房贷利息支出、投资扣除、慈善捐赠、灾害损失和盗窃损失、杂项费用。对每个扣除项目都有限制性规定, 比如不超过100万美金的房贷利息才能作为扣除项目。

我们认为，标准扣除与分项扣除二选一，是一个很好的扣除方法。对于纳税人而言，如果标准扣除有利，选择标准扣除，简单易行，省去了大量的征税成本；而如果分项扣除有利，则纳税人自己收集证据，积极申报。这样的征收办法，对征纳双方而言，无疑是双赢的方案。但采用标准扣除与分项扣除二选一的方法，也还是需要制定住房贷款利息扣除的范围与标准的。

二、扣除范围

在我国，房租的扣除范围相对简单，但住房贷款利息的扣除范围是一个十分复杂的问题，笔者认为至少需要厘清以下问题。

1.普通住宅与非普通住宅的贷款利息。在2018年8月31日通过的新个税法中，专项附加扣除中为“住房贷款利息或者住房租金”，而在9月6日的国常会上，则变为“普通住房贷款利息”和“住房租金”。这就意味着只有普通住宅的贷款利息才可以扣除，范围已经明确，在此不再讨论。

2.首套与二套的贷款利息。首套贷款利息可以扣除应该是肯定的，但二套的贷款利息可以扣除吗？在目前“认房认贷”的概念上，“二套”实际上有两种情况，一种是实际上只有一套，但是为第二套，是以小换大置换的；另一种是拥有两套房。笔者认为，如果现在名下只有一套房，就应该允许扣除，应该鼓励纳税人消费升级，改善居住条件。而名下有两套（全国）的，属于政策允许的范围，可以申报其中一套扣除。名下有三套及以上的（全国），不得申报扣除。

3.本地购置与外地购置住房的贷款利息。房子是不动产，而人是流动的。比如在北京工作的人，需要在北京缴纳个人所得税，但他的户籍在老家，比如长沙，他在长沙购置了房产。应该怎么扣除呢？笔者认为，这要与租金扣除结合起来思考才行。如果这个人在北京工作，但在北京没房子，他肯定需要租房的，在北京申报住房租金就行。房贷利息就不要申报扣除了。因此，应该是工作地或个人所得税纳税地的住房才可以扣。

4.什么时候的贷款利息可以扣除。是2019年以后的贷款，还是以前的贷款都可以扣呢？笔者认为应该看贷款的存续时间。问题是，尽管贷款合约约定为30年或25年，如果提前归还了贷款，怎么办呢？按道理来讲，如果不是标准扣除，分项扣除的话，应该就不能扣除了，因为你银行没有贷款了。

5.公积金贷款与商业贷款利息一视同仁吗？由于公积金贷款金额有限，加上限制较多，因此，现在很多人的贷款是纯商业贷款，或公积金贷款与商业贷款的组合贷，因此，应该在限额内一视同仁允许扣除，都是纳税人的负担。

6.夫妻可以分别扣除吗？我国的个人所得税是以“个人”为单位申报的，不是以“家庭”为单位申报的，在制定限额或标准时也是按个人制定的，因此，夫妻二人应该在限额内分别申报扣除。

三、扣除标准

住房贷款利息与租金的扣除，不可能是全额扣除的，一定是在一个限额内扣除。由于中国地域辽阔，发展不平衡，住房贷款各地差异巨大。因此，笔者建议，中央制定幅度范围，比如每一个纳税人贷款金额的幅度范围为30万元到60万元之间，由地方人民政府制定具体的额度。利率可以选一个公积金贷款利率与商业贷款利率之间的利率，并跟随利率变化调整。比如目前情况下可以确定为4%。夫妻二人，就二人都可以扣除相同的金额。

而房租的扣除问题，首先需要明确的是，房租与住房贷款利息不得重复申报，在纳税地有住房者不得申报房租扣除。房租的扣除相对而言比较简单，纳税人在个人所得税的纳税地的房租支出，在限额内申报扣除就行。房租也应该由中央制定幅度范围，地方制定具体标准。

但问题是，房租与住房贷款利息的扣除金额应该一样还是不一样呢？从国际经验来看，是可以不一样的，比如中国台湾，但也可以一样，避免租房歧视。以北京为例，目前个人承担的租房成本大约在3000元/月左右，如果确定税前的扣除限额为每月2000元，年度24000元，则贷款利息的扣除可以确定为60万元，按4%计算，年度扣除抵扣利息24000元。

房租及贷款利息怎么抵个税举例

房贷利息税前扣除举例：

小明通过商业贷款140万按揭30年，等额本息月均还款7430元，其中3541元是利息，当然利息会越来越少。目前他税前收入2万，按照之前他需要纳税2404元，如果房贷利息可以在税前抵扣，那么他每月少缴纳885元左右。由于等额本息还款还款利息会逐月减少，所以月均还款利息占还款本息的比例会逐渐减少。所以在前期房贷利息抵扣个税可以让我们每月少交更多的税。

住房租金税前扣除举例：

小张租房月租3000元，月收入2万元，在个税调整前扣除五险一金之后需要交税2010元；个税调整后扣除五险一金和房租之后需要交税957元。整整相差了1053元，个税减少了50%左右。可见住房租金纳入个税专项附加扣除对我们的好处有多大。

不过对于住房租金税前扣除这项实施起来可能会有些麻烦，想要去抵扣个税，肯定是需要租金凭证的，假如需要房东提供发票之类的，这可能是比较难的，因为现实中几乎没有房东主动给租客提供发票。

除了房贷利息和住房租金，其他的子女教育费用和大病医疗支出都是专项附加扣除的一部分，效果也都是一样的，都可以减少个税的缴纳，提高我们的可支配收入，也希望个税调整草案能够尽快实施。

以上详细介绍了房租及贷款利息怎么抵个税，也介绍了房租及贷款利息怎么抵个税举例。作为一名需要缴纳个人所得税的个人，一定要明白，个人所得税税前的贷款利息和房租是可以抵扣所得税的。如果你依然不是很明白，咨询一下在线老师吧。