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以房产土地投资入股税务怎么处理

一、企业所得税

《企业所得税实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外.

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定,属于企业自制的资产,应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入.

企业将土地进行股权投资,也就是发生了非货币性资产交换,根据上述规定,应确认财产损益计缴企业所得税.同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理.

二、营业税

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定,自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税.对股权转让不征收营业税.

三、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.

但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定.

根据上述规定,企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的,应缴纳土地增值税.若被投资企业不是从事房地产开发的,不缴纳土地增值税.

四、印花税

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155)号规定,"财产所有权"转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据.土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税.由签订"产权转移书据"的双方按万分之五的税率缴纳印花税.

五、契税

《契税暂行条例细则》第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税.但是,契税是由被投资人缴纳的.

案例分析

问题：

B企业为A企业的子公司，2017年6月1日A公司以房产及土地对B进行追加投资，当时的评估价为1000万，股东会已通过审批，同时当月B企业已按评估价入账，但A、B一直未办理过户等手续；2017年12月1日A、B企业计划办理过户手续时，再次进行评估，评估价为800万。请问：

1、A企业是否应以800万为计税依据缴纳增值税、土地增值税等；B企业以800万元为计税依据缴纳契税等？B企业后期缴纳房产税应按800万为计税依据，还是1000万为计税依据，不考虑扣除问题？

2、6月份追加的投资，12月份办理该事宜是否涉及滞纳金等税务风险？

专家：

1、题目中追加投资问题应该按照双方在股权投资协议中约定的价格，也是以评估价格为依据，并经股东会议通过，过户手续办理日期一般是协议中约定，因此如果没有其他约定事项，应该以原评估价1000万元作为各项税金的计税依据。

2、6月份追加投资，资产应该在办理入账并交付使用时开始缴纳房产税；增值税及土地增值税应该在资产办理产权转移手续时为纳税义务发生时间。因此，12月末办理相关纳税事项应该符合税法要求。

政策依据：

《公司法》二十七条中规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》【（1986）财税地字第8号】规定：

“十九、关于新建的房屋如何征税？

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：

“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

以房产土地投资入股税务怎么处理的问题小编就讲完了，上文从企业所得税、营业税、土地增值税、印花税、契税等五个方面为大家做了详细解答，最后还以案例分析的形式为大家做了巩固，希望大家以后遇到这类问题不再犯难。