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房地产开发企业房子自用或出租怎么缴税

答：《企业会计准则第3号》将该类房产定义为投资性房地产，并规定能够单独计量和出售。会计处理上，对自用的商品房，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，作为存货处理，对出租和出借的商品房作为投资性房地产处理。税务处理上，税法中没有专门规定投资性房地产的概念，对房地产仅区分为房屋、建筑物和土地使用权，前两者归入固定资产，产权明晰的土地使用权则归入无形资产。这样一来会计处理与税务处理就会存在明显差异，其主要有以下几个方面：

（1）资产的初始计量与计税基础

会计处理上，《企业会计准则》规定，投资性房地产同时满足相关条件才能按照成本进行初始计量，即：有关的经济利益很可能流入企业；该资产的成本能够可靠地计量。对房地产企业出租和出借商品房的成本，由达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。其后续支出，满足确认条件的，计入成本；不满足规定确认条件的，计入当期损益。

税务处理上，《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础。房地产企业自用、出租和出借商品房以竣工结算前实际发生的支出为计税基础，持有期间增值或损失，除税收规定可以确认损益的外不得调整。《办法》第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（2）资产的后续计量与纳税调整

会计处理上，《企业会计准则》规定，房地产企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》，采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理上，《企业所得税法》第十条规定，未经核定的准备金支出在计算应纳税所得额时不得扣除。因此，对后续计量计提了减值准备的资产要进行纳税调整。在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十一条规定计算固定资产折旧并扣除；归入无形资产的土地使用权，在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除；与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除；持有并准备增值后转让的土地使用权，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。由此看来，对房地产企业采用公允价值模式对出租和出借商品房进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；房地产企业自用、出租和出借商品房以计税基础计提折旧或进行摊销扣除。

（3）资产转换的差异处理

会计处理上，《企业会计准则》规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

税务处理上：（1）房地产企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的出租和出借商品房转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致。（2）房地产企业将原采用成本计量模式计价的、已计提减值准备的出租和出借商品房转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。（3）企业将原采用公允价值模式计价的出租和出借商品房，转换为一般性固定资产或无形资产时，其计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。（4）《办法》第二十四条规定，企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（4）资产处置的差异处理

会计处理上，《企业会计准则》规定，当投资性房地产（指出租和出借的商品房）被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税务处理上，房地产企业处置自用、出租和出借的商品房时，《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入；同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。《办法》第二十三条规定，企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第三十七条规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

房地产开发企业将商品房转自用要缴哪些税？

答：房地产开发企业将开发的部分商品房转为企业自用或用于出租，不需缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条

“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）9条

“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”的规定，房地产开发企业将开发产品转为自用，不涉及营业税、土地增值税和企业所得税。

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