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房企所得税与土地增值税的差异

按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税。虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。

一、年度汇算清缴和项目清算的差异

房地产企业的企业所得税是就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得则纳税，有亏损则不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。

土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。当开发项目达到《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定的清算条件时，再进行清算。清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减去该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税，然后再减去原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

二、成本核算对象与清算项目的差异

土地增值税清算时，按项目单位进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

企业所得税清算时，对开发产品成本的要求不是按清算单位进行核算，而是要划分成本对象进行核算。

三、共同成本和间接成本计算分摊方法的差异

《企业所得税法》规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

土地增值税项目清算时，对清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

四、项目营销设施建造费用的差异

计算企业所得税时，企业营销设施的建造费计入开发成本中的开发间接费用。所谓开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。而在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，不允许作为加计扣除的基数。

五、地下停车场等配套设施成本的差异

属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。

土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除。不转让时，其成本不得计算为扣除项目。

六、借款利息费用分摊计算的差异

计算企业所得税时，为建造开发产品发生的借款利息费用，其资本化部分应按规定计入开发计税成本。而在土地增值税项目清算时，利息费用不得计入扣除项目中的开发成本中，应调整作为财务费用中的利息费用处理。

七、期间费用与开发费用的差异

企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。

除上述主要差异外，其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲置费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。

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