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投资性房产进项税抵扣规定有哪些

投资性房地产是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定，造成增值税处理上有一些争议。

购进投资性房地产：进项税额可一次性抵扣

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“投资性房地产”不属于 “固定资产”，应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

例1. 甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月购置了一套商业房用于出租，购置价为2220万元，取得增值税专用发票并认证通过。购置房产时的会计处理如下：（单位：万元，下同）

借：投资性房地产 2000

应交税费——应交增值税（进项税额）220

贷：银行存款 2220

自行建造投资性房地产进项税额可一次性抵扣

企业在建的建筑物，只有董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

《企业会计准则第4号——投资性房地产》的规定，采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，均计入“投资性房地产——在建工程”科目。

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

根据以上规定，会计上计入“固定资产”、“在建工程”科目的，进项税额才可分期抵扣，对于计入 “投资性房地产”或者“投资性房地产——在建工程”科目的，进项税额可一次性抵扣。

投资性房地产的进项税额需求分期抵扣吗?

《国度税务总局关于公布<不动产进项税额分期抵扣暂行方法>的公告》(国度税务总局公告2016年第15号)第二条规则:增值税普通征税人(以下称征税人)2016年5月1日后获得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发作的不动产在建工程,其进项税额应依照本方法有关规则分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.

啥是不得抵扣的进项税?

第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

(一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、个人福利或许团体消费的购进物资或许应税劳务;

(二)非正常损失的购进物资及相关的应税劳务;

(三)非正常损失的在产物、产制品所耗用的购进物资或许应税劳务;

(四)国务院财务、税务主管部分规则的征税人自用消费品;

(五)本条第(一)项至第(四)项规则的物资的运输费用和销售免税物资的运输费用.

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