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房地产企业回迁房怎么做税务处理

流转税:房地产开发企业建造的回迁楼安置动迁居民的行为,按现行税法规定,应属于营业税征税范围,应按销售不动产税目征收营业税.房地产开发企业安置回迁行为按税法规定计税依据应按同期销售同类不动产的市场价格缴纳营业税.

财产与行为税:经请示国家税务总局,土地增值税应当由税务机关参照房地产评估价格确定为回迁户建造的房地产的销售收入,没有评估价格的,按以下顺序确定:按照销售同类房地产的平均销售价格确定;按本企业当期的平均销售价格确定;按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定.

企业所得税:依据税法规定,房地产开发企业应按其开发的同类商品房同期对外销售价格确定回迁标准面积内的回迁房屋销售收入和成本,对超出回迁标准面积的部分,应按规定结转房屋销售收入和成本费用,计算缴纳企业所得税.

票证处理:按实际发生额据实开具相应的发票.

房屋产权置换业务的会计处理怎么做

1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理

房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行一是签订拆迁补偿协议拆迁房交付拆迁人时房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入"开发成本"由于此时尚不符合收入确认条件对应科目应确认为一项"预收账款"二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本即调整增加"开发成本"及"预收账款"三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款支付被拆迁人差价款时因已在上述步骤1中按市场价计入成本此时应调减"预收账款"四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时应确认为一项"预收账款"五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加其会计处理同正常房地产业务处理.

2.拆迁房成本的分配

如果房地产开发公司准备分期开发需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配而不能仅由回迁房承担或其中

的某期承担.

3.交付回迁房的会计处理

回迁房交付使用应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人在符合商品销售收入确认条件时确认为"营业收入"在转回之前确认为"预收账款".

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